入秋的上海楼市，在豪宅项目上尚无调整迹象，相反，在中国证券报记者探访的多个项目处，“售罄”或“尾盘”两个词语频频出现。

9月25日，由李嘉诚旗下企业开发的单价10万元以上的“四季雅苑”项目，67栋独立别墅在开盘当天早上就被抢购一空，这个毗邻8月刚刚创出上海豪宅销售纪录——星河湾项目的别墅群，以单价高出前者一倍的价格，推动了沉寂近一月的上海豪宅市场重新白热化。

四季雅苑项目每套别墅总价均为2千万元以上，以此计算，大约有13.4亿元左右的购房资金沉淀其中，相当于一个一次推盘量高达3万平方米(此前市场上许多楼盘一次推盘量不过100-200套，总面积不超过2万平方米)、每平方米单价达4万元的高档住宅项目的销售额总和。高端住宅的吸金能力可见一斑。

资深市场人士昨天透露，此次四季雅苑项目的主要业主均为内地企业家，其中又以长三角民营企业家居多，预计占买家总量近七成。

短暂的沉寂

今年以来渐热的上海高端物业市场，在8月曾经达到一个小高峰。8月上市的豪宅中，单位报价5万元左右的星河湾和黄浦湾上市不久就被抢购一空，星河湾成交了255套房源，平均每套1438万元；黄浦湾成交了59套，平均每套1608万元。受其推动，上海房价在金融危机造成的经济逆势中终于创出了19603元/平方米的历史最高水平，比上一个高峰——2008年6月创下的17483元/平方米高出12%。

不过，经历了8月的豪宅热之后，9月初的上海豪宅市场有所降温。9月前24天，单价4万元以上的豪宅仅成交了118套，只相当于8月同期480套的三成。直至四季雅苑的上市热销，再次掀起豪宅入市高潮。而且此轮新上市的豪宅单价多在10万元左右、总价多在2千万元以上，价格又比“两湾”再上一个台阶。

9月25日下午，从四季雅苑售楼处出来的买家中多有闷闷不乐者。原来，由于该项目全部67栋独立别墅开盘当天早上就被抢购一空，随后赶来的购买者均扑了一个空。一位浙江籍企业家表示，自己只好先预定后续项目中即将推出的联排别墅。这一销售速度，几乎是一个月前创下开盘当日销售40亿元纪录的星河湾项目的历史重演。那天，许多来自南方的企业家由于台风耽搁而晚到，结果只好面对“售罄”的售楼处。

值得关注的是，与去年房地产低谷时期李嘉诚将部分上海项目改租为售的做法一致，四季雅苑也是从原先租金高达3-8万元/月的出租项目翻新改造而来。与此同时，包括绿宝园、中房森园别墅、嘉里华庭等大量楼盘也均不约而同采取了“改租为售”的策略。

井喷的新豪宅

四季雅苑的热销，是上海秋季豪宅市场的缩影和引子。在快速出售和大量保值资金需求的推动下，上海豪宅市场还在风起云涌，更多的项目正在积极上市亮相。

记者昨日从房地产研究机构“易居中国”获得的资料显示，9月下旬，东郊花园推出二期28栋独立别墅，总价3000-6000万元，单价高达9-11万元/平方米。在其前一周，张江紫园推出了58栋总价1000-2000万元的独立别墅。另外，上海紫园近期也推出一批新房源，报价最高的一栋超过1亿美元。在上海马桥别墅社区，绿城玫瑰园正在推其最后十多栋“尾盘”独立别墅，其中有4栋价位在6000-9000万元的顶级别墅。一些在售的豪宅“老盘”如白金湾府邸、尚海湾豪庭也都开始向10万元/平方米冲刺。而早就以“中国第一豪宅”自居的汤臣一品也是水涨船高，其新一批C栋高区房源的售价开始向12万元/平方米以上迈进。

据该机构人士统计，今年国庆节前后，上海累计将有13个楼盘或别墅的报价达到或超过10万元/平方米的单价，标志着上海豪宅市场“十万元”标杆时代的到来。

房地产分析师薛建雄表示，上海高端物业的提价已经形成比肩效应，即新老楼盘之间价格的互相推动。2008年5月开盘的“白金湾府邸”在过去一年多时间里的每平方米实际成交均价在2.4-7.2万元之间，然而进入8月后，其均价已经提高到11万元/平方米，最贵的达到16万元/平方米。在老楼盘“焕发青春”的影响下，许多新建高档物业正在采取“别墅定制”等销售方式寻求更高的总价和单价突破。

忐忑的资金

即使豪宅市场如此热闹，业内人士依然在强调豪宅的“稀缺性”和优良项目的不足。而其背后，则隐藏着大量产业资金对于“稀缺性”带来的保值增值效果的需求。

在上海购置高端物业的一位江苏企业家表示，资金在手中如烫手山芋，投资房产则一石多鸟。目前企业下游需求刚刚回暖，前期企业滚存以及从银行新贷的大量资金进退两难，如果此刻投资扩产风险太大。而购买房产后，如果今后信贷再次紧缩，可以用房产来抵押获得贷款，回救实体企业；同时，由于目前利率优惠，企业的收益可以轻松付息，不必过多担忧资金成本。此外，身份象征、家庭落沪等原因则是长三角企业家青睐上海豪宅的心理因素。

薛建雄表示，多数购房的企业家手中的现金应该在近亿元左右，才会出手总价动辄两三千万元的房产项目。这部分人群对于信贷资金的依赖并不大，因此也不容易受最近正在收紧的房屋信贷政策的影响，这是豪宅市场不受中低端市场目前量价齐缩影响的原因之一。

合富置业总经理袁敏杰表示，豪宅的保值能力比普通住宅高10%-20%，其投资者一般均为长期投资客。因此，投资豪宅成为一种“类金融”产品，比投资股票风险小，但收益则非常大。而且投资豪宅的客户多为多次购买，如果市场调整，也不会急于出售，这也保证了豪宅价格的平稳。

袁敏杰表示，高端住宅后期价格还有上升的空间，因其总的供应量依旧比较少。中国证券报记者调查发现，目前上海别墅用地受到严格限制，目前上海容积率0.35以下的可建别墅用地总共为18块，总面积218.7万平方米，可建面积为40.19万平方米，预期可建别墅总量仅为1000栋左右。不过薛建雄认为，由于今年上海动迁改造力度正在加大，此外新近拍得的“地王”项目也将进入开发期，明年上海市中心的高档物业项目将大量出现，因此明年的上海高端物业市场将依旧风起云涌。