即使在房地产成交量持续数月下滑之时，中央仍未完全放松对投机炒房的警惕；明确保障房建设资金来源及适度放开房企融资政策更具新意

   【《财经网》专稿/记者 张映光】国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”（下称“二套房政策”），尽管早在一两个月前，很多房地产业内人士便已将国家对“二套房贷的松绑”，视为一项势在必行的举措，但这一迟迟到来的松绑仍显“温和”，恐与一些业内人士的期望存在差距。
　　与之相比，此番新政中，国务院对保障性住房建设资金来源问题，以及对房地产企业融资问题的指引，反而更具新意。
　　此时，距离国务院针对房地产业的第一轮政策调整，已有一个多月。一些城市的房屋成交量尽管在11月份有所回升。但是，房地产市场的整体下滑趋势并未发生改变。此时推出的房地产新政，给市场带来何种影响，仍将有待观察。

    久候而至的“二套房”松绑
　　12月17日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，公布了三条针对房地产的新政策（下称“国三条”）。
　　其中最受关注的，莫过于有关二套房的政策。“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
　　这一政策，早在近两个月前即已显露端倪。10月19日，国务院出台了“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的房地产新政。三天后，财政部及央行公布实施细则，减免个人购房税费。其中一项细则即为“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”
　　将所谓改善型住房纳入降低利率及首付比的范畴之内，实际上即已预示了国务院下一步将对“二套房政策”做出调整。但此后，国务院一直没有对何为改善型住房给出明确定义，致使商业银行在执行这一政策时，没有统一规则。购房按揭贷款甚至出现了一段时间的停滞。
　　北京市建委一位内部人士向《财经》记者表示，由于二套房贷政策主要是由银监会贯彻执行的。中央政策调整前，地方政府的任何政策调整，都没有什么效果。
　　一位住房和城乡建设部（下称建设部）官员向《财经》记者表示，尽管一些地方政府早已放宽了居民购买二套住房的限制，但中央政府仍在左右为难。
　　一方面，银行很难界定居民购买第二套住房是投机，还是改善型自住需求。另一方面，银监会出于防范银行风险的考虑，仍坚持继续防控“炒房”。国务院各部委的意见并不统一。
　　“最终，此番新政以城市人均住房面积为线，界定改善型购房与投资性置业的区别。尽管，这种界定不一定合理。”一位业内人士向《财经》记者表示。
　　此外，“国三条”还提到，“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过五年（含五年）改为超过两年（含两年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足两年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”这一针对二手房市场做出的政策调整，回到了两年前。
　　此前，一些业内人士曾认为，国家可能会全面取消居民购买第二套住房的各种限制。但最终的结果显示，即使在房地产成交量持续数月下滑之时，中央仍未完全放松对投机炒房的警惕。

    公积金成保障房建设资金新来源
    “国三条”中，再次强调将加大保障性住房建设力度。“争取用三年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”
　　此次，除了再次强调将以三年时间解决城市低收入人群住房问题的目标，还提出了保障性住房建设资金的新来源——即“选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”。
　　此前，国家划定的廉租房等保障性住房的建设资金，主要来自四个方面，即中央财政、地方财政、土地出让金及公积金增值收益。
　　如今，国务院确定将公积金闲置资金用以建设保障性住房，扩大了保障性住房的资金来源。
　　一位建设部官员向《财经》记者透露，目前，全国住房公积金闲置资金约为2000多亿元。北京住房公积金管理中心2008年公布数字显示，截至2007年底，北京市住房公积金闲置资金约达376亿元。比2006年约205亿元，又有较大增幅。
　　国家对公积金投向有严格限制，除个人住房贷款发放及一部分可购买国债外，不得用作其他投资。公积金产生的增值收益则用于保障性住房建设。
　　据《财经》记者了解，公积金闲置资金可能会以借贷的形式，投入保障性住房建设。具体执行细则将在近期出台。

    首次明确放开“开发贷”
　　“国三条”中的最后一条，首次提出将支持房地产企业的合理融资需求。“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”
　　这是自去年国务院开始持续收紧房地产开发贷款后，首次明确表示，将适度放开“开发贷”。此前，中央仅从需求方放宽了对个人住房贷款的限制。
　　“国三条”则明确将加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持。一位业内人士认为，这表明国务院已体察到房地产公司资金断裂，可能将在明年引起楼盘烂尾等风险。
　　因此，此次政策中特别提到，将对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组，提供融资和相关金融服务。
　　12月9日晚，银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，酝酿多时的并购贷款得到监管层放行，银行贷款开始正式介入股权投资领域。
　　民生银行地产金融事业部一位人士向《财经》记者透露，该行目前正在等待针对房地产企业并购贷款的实施细则，并准备积极推进这一工作。“一些中小型开发商的资金链确实已经出现了断裂，银行协助推进房地产公司的项目兼并，可以减少楼盘烂尾风险，促进这个行业的整合。”
　　一位长期从事房地产融资服务的律师亦告诉《财经》记者，一些中小开发商目前已处在破产边缘，随着年关将近，各种工程款进入结算周期，明年一季度，可能将涌现大量申请破产的中小开发商。“显然，国务院亦对此有所察觉。推进企业兼并，是降低开发商破产引发系列风险的一个途径。”

    取消城市房地产税或为信号
　　“国三条”最后表示，将“按照法定程序取消城市房地产税”。
　　城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。
　　其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。取消城市房地产税，显然是一项促进外资投资收购物业的措施。尽管，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，免除后，占房屋投资成本比重不大，但这一措施也许是国务院将进一步放松外资投资房地产限制的一个信号。